大家好，今天我们给大家分享的主题是改造出租屋也能做成副业来挣钱？
首先我们来看第一部分今天的案例分享。
今天我们案例的主人公叫雅婷，她和她男朋友是大学同学，在大学谈了四年恋爱，毕业以后一起在广州这个城市找到了工作。两个人加一起，一个月收入有一万多块钱。
所以他们就租了一个复式的公寓啊，一个月租金两千三百多。为了证明两个人啊要一直在一起，他们一口气跟这个房东签了三年的这个合同，所以也拿到了这个两千三的这个价格也是非常的优惠，也开始了两个人的二人的世界。
他们憧憬着以后啊，在这个城市买房定居，生小孩啊这些理想的生活。但是啊都说象牙塔里面的爱情经不起物质社会的考验。
在相处的一年里，时间里，时常因为一些小事和一些生活习惯不同，大家争吵起来。
吵多了，感情也就开始变淡了。一年以后，他的男朋友跟他提出了分手，第二天头也不回的打包行李就走了。
再也没有联系雅婷，跟她男朋友在一起五年了，很心疼。每次看到她妈妈朋友送的各种礼物，就会回想起他们之前的生活的点点滴滴。
并在无数个夜晚哭成了泪了。
有一天，他对自己说，不能再这样沉沦下去，要振作起来。
于是他开始把前男友送的东西放到这些闲鱼和转转这些二手平台处理掉了，免得睹物思人。
看到这些东西就会想起是吧，想起他男朋友，他准备再把房子改装一下，换一个样式，诚心为自己再活一遍。
他征得了房东的同意以后，雅婷就去网上找这种啊出租屋改造的这样一个教程。
花了两千多块钱，对他的出租屋进行了改造，他把墙刷成了米黄色。
在阳台安装了一个吊床，在弄了一个书柜啊，可以晒着太阳喝喝茶看看书。
他在卫生间啊贴上了防瓷砖的这样一个墙纸，在厨房里面也添置了一些工具。刚才还忘记了一下，它这个是复式的工艺啊，大家知道什么是复式的概念啊，就是loft 啊，我们专业的叫loft，loft 就是有两层啊，就是有两层就是有阁楼啊，就这种两层的啊。这个loft 的这种格式的这种出租屋，他自己是住在二楼。一楼呢就是像厨房啊、卫生间啊，就是客厅啊啊客厅看电视的，还有个小阳台是这样的，一楼主要住在二楼，他在二楼自己住房的对面。因为他二楼有两个房间啊，原来呢有一个房间是茶室，他把它改造成了卧室，添加了一个双层的铁架厂。
很多人说为什么要搞一个双层铁架厂，他不是一个人住吗？对的啊，雅婷，他一个月工资只有五千多块钱，那现在他的房租需要他一个人负担啊，一个月就两千五百块钱，太高了。所以他准备把那另外一间卧室分租出去啊，他原来是他们的茶室喝喝茶的地方，准备把它分租出去。
他通过在公司群里啊发布这个合租信息。当然当天他们公司两个女同事就成了他的合租客雅婷。每个月收他们两个人啊，一个人两千，那一个人一千二百块钱，那两个人加起来，大家就知道是两千四百块钱是吧？那因为一楼的公共区域就是共用，因为他这个房子离公司比较近，经过他装修发现以后就非常的不错。所以两个女同事都非常满意啊，大家坐在一起都非常满意。但是大家再反过来算一下是吧，雅婷租这个房子，从房东租来是两千三百块钱，他现在收两个女同事，一人一千二，那意味着什么？他一个月唉收租说他两个同事说是两千四，那那他其实那时候不仅自己不用花房租，每个月还能什么倒赚一百块钱，所以当晚就想了很多。
他就有一个计划，什么样的计划呢？当月发完工资，他就约了他们公益里面另外一个也要出租房子的房东就说了自己的要求。第一是一次性要租三年，这个房价租三年，但我租金我每个月要求两千块钱，那房东也一样，一向签这么久的合同也不用管是吧，两千块钱，但是有要求我要可以改装，我要对你这个进行简单的装修。第二呢是什么呢？你要可以让我去出租出去，但是这个合同是由房东自己签啊，后面会给大家讲为什么要这样去做，就是可以授权我去出租。就是这个里面这种操作就是我们常说的叫做二手房东，那叫二手房东。就是你不是一手的房东，你是二手的房东，你是把别人的房子租了，你再改造，改造以后，你再去出租给别人那。
然后呢雅婷呢花了几千块钱改装啊，去改造这些复式的这些logo。它把新租的这个这个楼啊，新租的这个房，它也改成了什么？上面有两个房间，因为他们整个工艺里面那些格式都样式都差不多。
他把他那一间里面放了双层铁架床，那那意味着什么？他楼上两个房间就意思说新的那个就可以住四个人，他还没有对外发布招聘信息，直接在他们公司群里面啊，就把他新搞的这个房子租出去了。那同样他四个同事和租租金也是一人一千二，这样的话，他一间房子收租就可以收到四千八百块钱。
大家算一下啊，他之前跟房东谈的这个成本是多少？是两千啊两千块钱一个月的成本，那意思意味着什么啊？意味着他一个月啊躺着就可以多赚两千八百块钱。
后面雅婷就是利用同样的方式啊盘了他们公寓里面啊新的几套这个出租屋获取到了被动收入。那这个案例故事里面这种叫做呢就叫做啊公益改造，或者呢叫做二手房东这种玩法。那这个操作步骤一般是怎么样操作呢？今天呢我们就给大家做个分享，包括呢这里面也存在着一些风险。我今天也会详细的给大家做做这样一个讲解。首先呢我们来看这个副业的操作步骤。第一步大家呢就要跟房东谈条件，那谈条件需要谈哪些呢？对于很多房东来说都喜欢什么，就不喜欢管事情就喜欢收钱是吧？所以那一般给大家去谈的就是他就是说你要长租，那为什么要长租？长租的好处就是什么？因为你改造这个房子，你有去改造的话，肯定有成本。那如果你的这个租期很短，比如说就是半年，那你把它改装以后，房东发现你赚钱了，他就可能把房子收回去，是不是他就自己再拿出去做。
那你之前可能你投的这个改装费用都还没回来，是不是？所以第一呢时间最少呢大家都要要一年啊，最少要一年啊。所以在这里面第一呢就是要周期要长啊，因为你周期越长，也意味着你拿到的价格会便宜。因为他当时他们第一次租就是两千三那个房子给他们两千三。为什么第二个能谈到两千呢？其实要在于你谈，而且你的你要租的时间越长，其实可以拿到的价格可能会越优惠啊，这是要跟谈的第一个事情就是要租期的这个问题。那第二个问题是什么呢？就是我们所说的就是要引起你改改造啊，有些房东他就不允许你动态房间里面的一些东西。
那你不到时候动了动了一番，好不容易改造完了，他把你的押金给吃了。我没说你改造，你去改造了，那呢我就要把房子收回，那这个你的押金就退不了，那就很吃亏了，是不是？那确实有这样的房东，所以提前说好写到合同里面去。
那第三个跟大家说是什么呢？就刚才谈到的一个点就是授权你可以在哪去出租。
这叫二手房东的是吧？那这里面还有一点呢，就是国家是不允许你个人去签这个房子租赁给有转租给别人，你需要什么？这个承租人需要就是这个要租的人，必须直接跟房东签合同。所以这个你要提前说好，到时候房东跟你进行一个配合，这是大家需要注意的细节啊。第一步第二步呢大家就要去做这个改造的计划。为什么要改造啊？刚才说刚才那套房子，比如说两千啊三的那可能如果正常的你租一年，可能房东啊给的价格可能是两千五或者两千八。那为什么后面他四个人啊，每个人愿意出一千二呢？其实很简单啊，大家自己如果有租过房子的经历，你为什么觉得有一些房子你愿意出这个价钱，能出一千二的价钱，其实就是里面好不好住上去舒不舒服感。
干不干净。那这个时候呢我们第二步就要去做改造计划。这里面我详细的给大家去讲啊，要注意哪些细节。第一点就是要扔掉不必要的一些东西，没用的一些东西和一些很老很旧的东西。这个时候可以提前跟房东说哪些东西我不要了，你可以拿回去或者扔掉，要去扔掉不要的一些东西。那比如有些很占位置，又很老很旧了是吧？这些东西要扔掉。第二呢就是画出尺寸，画出平面的这个图啊，平面图。我的意思就是哪里多大，这个多宽多大，做好布局布局的一个规划跟哪里放沙发啊，哪里放电视，哪里放什么哪里放船，船，下面再放什么东西。你整个布局图要画好。第三呢就比如说呢就确定一些墙面的方案，就这个墙特别是有些老的出租屋，这个墙啊就是漏水和渗水什么的，超级难看。
所以这个房子你你一拿出去，人家一进门他就不想出高价钱是吧？那这个里面呢有两个方案啊，雅婷也跟我们说了两个方案。第一呢就是刷漆啊，刷漆一一桶漆啊，一般呢建议大家刷乳胶漆或者一些没有甲醛的这些油漆。一般呢你可以买回来自己刷淘宝上买自己刷，是不是？但是呢就是要安全的大品牌的漆啊，不要到时候刷的一个甲醛了啊，这样就不太好。
第二呢就是简单一点啊，如果你怕死啊，你怕死啊，刷漆你可以刷墙纸啊。淘宝上大把的墙纸，各种各样的墙纸啊，特别是有些文艺范的墙纸，什么工业风格，什么北欧风格等等之类，非常多风格的墙纸。因为墙纸一贴上去啊，就立马这个房间档次就来了，是不是？ok 这是第三。第四呢就是要灯光照明的方案非常重要。这里面呢我跟雅婷沟通的时候，他也强调过，为什么很多房子你进去你就不喜欢。
太暗了，这里有一些，如果它本身采光不好的，大家就里面多装灯啊，多装灯啊，多装些灯。还有呢有的时候有些需要利用镜子，也可以增加你这个啊反光和这个房间看起来会显得比较大啊。所以一些灯光这块非常的重要。第五个啊当然第五个就是特殊空间的改造。这所谓特殊空间是什么呢？就是卫生间跟厨房这些地方很重要。就大家一进去有些出租车他卫生间太脏了，黄黄的一看，哎，你就不想出高价钱了，是不是？卫生间一定要干净整洁啊，出发要要很那个啊。那这里面呢他谈到有一种强制啊，我也才第一次知道有这种强制啊，还有这种叫仿瓷砖墙纸。仿瓷砖墙纸就是什么呢？就是我们像我们正常家里的这个卫生间或者厨房都会贴瓷砖嘛，是吧？但是你现在如果你要来贴瓷砖，成本太贵了是吧？你就买。
因为你本身预算也就一两千块钱，当然有专门这种墙纸叫做仿瓷砖。墙纸，就是圈上那个墙纸，就跟真的瓷砖一样啊，一下子就高大上了啊，大家可以去了解一下。接下来呢第六个呢叫做收纳家具的购买，就有些收纳家具什么叫收纳？就是里面有柜子的这种小家具啊，比如说有些钩子架或者有些收纳柜啊，什么东西什么的，去找一些这种小型的收纳的家具，就把有些啊这些人一把显乱的一些东西放到柜子里面去。接下来最后一个呢叫做软装装饰房，就是特别是年轻人。什么叫软装呢？比如说挂一副啊挂几幅很有逼格的画画，是不是？比如说有一些这个北欧的画，或者有些大家有看到，有些就这种这个路西方的很多这种路的这个头，这种挂饰进来这个挂衣服。
一个这个梅花鹿的鹿头，还有呢一些比如说这些鸟巢的这个吊床是吧？碰到一个吊床放在哎你可以去阳台晒晒风，坐在吊床里面看看书，就是给人家什么画面感和联想感，这些什么很有情调。这种属于软装这个层面啊，他也特别强调，就是有的时候软装软装的一些小细节啊，可以增加这个房子的这个衣架啊，房子的这个衣架，出租的衣架啊。这里面呢就讲的是这个改造的这些计划里面大家要注意的一些细节啊，给大家讲了啊。
那第三步呢，这里面呢。
雅婷跟我们分享了他的一个技巧，叫做空间利用的技巧。空间利用的技巧。比如说刚才的。
这个房间其实他一个出租屋，他这个复式的这个loft 啊，就是复式的里面就其实是只有两个房间。按照我们正常人的想法，就是什么摆两张床，一个房间摆一个床是吧，那那就睡两个人了，是不是？那这样的话，你就只能派到啊两两千四了，是不是？那他就什么，其实这个房间它是有什么有立体的，也是上层下层是吧？所以它这种叫立体空间改造。那怎么改造呢？放在铁架床双层，那不是上面一层，下面一层是吧，就可以住什么住两个人了，一个房间就可以住两个人了，而且不挤啊。上层跟下层如果你可能全部挤在一张床上面，可能会挤那那两个人一上一下是吧，你就可能都出来了。第二呢就是要缠，你就不必要东西可以藏起来。比如藏在这个床底下，藏在这些看不见的这些地方，藏起来就什么就显得就是整个家很简洁。
第三呢就是要多利用一些收纳空间，收纳箱啊、收纳柜啊，这样就是反正就是说不要让人家一进来，显得这里很乱。这是关于空间的利用技巧。第三步第四步就是大家前面制定的这些计划进行改造。去实施的过程中啊，比如说你们要贴墙纸，可以找你，为了省人工，可以找到你的朋友帮忙嘛，是吧？一起帮你贴啊，或者有些刷刷一些这个油漆，也可以找女朋友，或者你自己刷啊，这样就可以省很多钱了，是吧？但是大家这里强调一点啊啊这个雅婷也特别跟我们强调涉及到，如果大家要改造一些电路电线的问题，必须找专业的功能。第一来说呢就是安全第一啊，安全啊非常重要，是不是？所以这些专业的屁找专业的事情来专业的人来做专业的事情。第二呢就是呢。
这些里面的这些电路的改造，有些东西是隐藏性的，这些东西啊还是要有人家比较专业啊比较专业的。这里面强调一点啊，如果涉及到电路改造，找专业的人，因为大家要增加这个灯啊等等之类的，不要自己去搞，这太危险了啊，太危险了.
那第五步就是租出去，那刚才雅婷呢，是他通过他们公司的群啊租出去了。那很多人说我没有啊，我没有这些人，是不是？所以这里面大家可以去哪家，第一呢可以去分类信息网站上发布像五八同城啊、感情网啊，这里面去还有呢大家也可以通过线下，通过中介来放租，但这里面有点不好的通过中介放租，他可能要收你的这个这个租金啊。一般行内好像是第一个月的租金给他是吧？所以呢如果你们通过线上自己租出去啊，就不要通过中介来帮助。
还有呢合租呢一定啊要有一定的一些风险，所以这个里面要再怎么样去规避。好啊，就是合租的话一定要认识的人啊，不要随随便便去合租啊，包括你要提醒他们，双方都是这样的。
那么这些房子不仅可以租出去，担心改装以后也可以做成民宿啊。民宿民宿大家应该有听过吧啊就是相当于啊比如说有些人去这个地方旅游，他不一定住得起这个酒店，他会住民宿。民宿的一般在哪些平台上可以发布呢？啊，有个a p p 叫i be in 啊，叫i be in。大家可以去搜一下。还有呢就是嗯这个阿里巴巴旗下有个叫飞猪网，这些网站上都可以发布民宿啊。比如说你不想把这个房子租给固定的人，你可以把它把它用民宿的方式输出出去。但那种呢就是按天啊，一般可能啊一晚上能收个一两百块钱啊，这个租金还是按天的。
第六步呢就是大家就是啊其实也要做好基本的一些服务啊，人家这个啊水坏了，水龙头坏了，要帮人家修修是吧？还有能做一些风险的管控，特别是合租的情况下，注意这风险的管控。但是这个呢就是大概的一个操作步骤啊大概操作步骤。那这里面呢接下来呢去到我们第三部分这个项目的风险的提示。那这个项目呢涉及到的风险可能会比较多一些。所以在这里面呢给大家去详细的讲一下。第一这个项目存在的投入，所以有一定的。
那这里面呢也是属于我为什么属于我们中间的项目。因为中间的项目呢一般都会有一定的投入，还有呢有一定的风险。所以在这里面呢给大家做这个提醒。第一，这个副业项目存在投入有一定的风险。
第二就是大家不会去想去做这种二手房东啊。房东的话呢大家需要首先确定啊，你准备啊租这个房子租多久啊，这个东西要去确定好啊。就是如果你也要衡量自己的经济实力啊等等情况，有的时候你可能到手以后，哎，发现没有马上租出去给他装出去。这个时候呢大家也要去提前跟房东协商好，协商好，比如说你给我多久的免租期啊，因为我要对他进行改装或者装修是吧，你要给我半个月还是多久的免租期啊，免租期。
第三呢，大家呢要跟房东协调好，就刚才说的，比如说你要对这个房子进行改造，一定要跟房东协商好，跟人家不同意，那你就不要租他的是吧，那那你没经过人家同意，你改过之后，人家真的可能不退你押金，你也你也很长，是不是？那就没道理嘛。第四呢就是大家在改装的过程中啊，就是要控制好成本啊，少花钱多做事，把花销控制在一个自己能够承担的这个范围内。我个人的建议大家就控制在两三千块钱之内改装，不要做大型的这个改造啊，做太多了，你这个成本啊就太高了。到时候你你要收回成本的周期就会更长。第五呢，大家是做二手房东或者做民宿的话啊，改成民宿的话，一定要合同手续齐全。
那这些的目的是为了什么规避法律的风险啊，有一些国家相关的一些法律法规，关于这一块的，大家一定要所有的合同也好，手续也要提前啊，以免啊一些法律的风险。第六呢就是啊这种房子要什么样的房子出手快啊，或者能力租出去。一般呢就是离地铁啊或者公交车站啊等等之类交通比较好的地方，这种房子就比较好出租。那如果你搞了一个太偏了，你改的太漂亮，你可能到时候都租不出去是吧？所以这里面就会到时候会放在自己手上啊，那就坑了，是不是？所以这里面呢就是选房这些啊。第七呢就是合租的情况下，不熟悉不认识的人不要合租，以免风险，这点大家都懂的，是不是啊？如果这个租的人家跟另外一个人合作，他们相互之间认不认识，不熟悉。
如果不认识不熟悉，那这种合租有可能会存在一些风险。这里面呢也给他去强调，那可能还会有其他一些潜在的风险啊，我没想到的那大家就注意啊，所以这个副业项目给大家做个风险提示啊，可能会存在风险的点会比较多。接下来呢就是我们第四步，今天的一个作业，今天关于这个项目的作业呢，大家可以了解一下。比如说你们你所在的城市或者你们家附近是否有人在做这个事情，就是把别人出租屋拿过来改造再改装啊，在这个租出去或者呢去ipe 或者飞猪里面去查找附近的啊这个民宿。看你们家附近有没有人去把自己的这个住房啊改装成民宿，放到飞猪里面去卖的。你最好呢如果你有这个兴趣，或者有一个有一定的资金实力啊，你可以下一单去人家那里住一晚上，体验一下。
因为还可以看看他的生意怎么样啊，如果让人家做民宿生意很好，你家如果有闲置的房子，或者你可以去找一些出入，也可以去做这样一个改装。特别是有一些旅游性的城市啊，像海南的三亚啊或者什么一些旅游性的一些城市啊，云南的丽江啊特别多这种民宿，特别是改装的这种民宿。
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